Wie ermittelt man die Immobilien-Ertragsteuer (ImmoESt)?

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde eine generelle Steuerpflicht für Grundstücksverkäufe eingeführt. Die am 1. April 2012 eingeführte Steuer trägt den Namen Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt. Sie kommt bei der privaten Veräußerung von Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen oder bei grundstücksgleichen Rechten (Baurecht) zum Tragen.

Wie hoch der Steuersatz ausfällt, hängt in erster Linie vom Zeitpunkt ab, zu dem die Immobilie oder das Grundstück erworben wurde. Konkret wird zwischen sogenannten Altfällen und Neufällen differenziert, die sich folgendermaßen unterscheiden:

Altfälle vs. Neufälle

Der 1. April 2002 bildet den Stichtag zwischen Alt- und Neufällen. Wurde eine Immobilie beispielsweise vor diesem Datum gekauft, handelt es sich um einen Altfall (auch Altvermögen, Alt-Grundstück oder Altbestand genannt). Sie wollen diese Immobilie jetzt verkaufen? Dann dürfen Sie sich über die abgemilderte Regelung von Altfällen freuen und müssen lediglich eine ImmoESt in der Höhe von 4,2 % des Verkaufserlöses bezahlen. Einzige Ausnahme: Wurde die Immobilie nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach Ende 1987 in Bauland umgewidmet, müssen 18 % des Veräußerungserlöses versteuert werden.

In diese Ausnahmeregelung fallen:

  • Umwidmungen von Grünland in Bauland
  • Umwidmung bis zu fünf Jahre nach der Veräußerung, wenn die Veräußerung mit der Umwidmung in wirtschaftlichem Zusammenhang steht.

Als Neufall, Neubestand, Neu-Grundstück oder Neuvermögen werden Immobilien bezeichnet, die nach dem 31. März 2002 gekauft wurden. Bei diesen Grundstücken und Häusern fällt eine ImmoESt in der Höhe von 30 % des Veräußerungsgewinns an. Dieser Gewinn, der die Bemessungsgrundlage für die ImmoESt bildet, wird ermittelt indem zunächst die tatsächlichen Anschaffungskosten (d.h. der ursprüngliche Kaufpreis samt Nebenkosten) vom Veräußerungserlös abgezogen werden. In weiterer Folge dürfen die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der ImmoESt sowie Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen abgezogen werden. Beim Verkauf von einer zuvor vermieteten Liegenschaft werden die Anschaffungskosten um den Absetzungsbetrag für Abnutzung (AfA) vermindert, wenn dieser bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bereits steuerlich geltend gemacht wurde. Der so ermittelte Betrag wird dann mit dem Steuersatz von 30% versteuert.

Eine genaue Berechnung der anfallenden Immobilienertragsteuer erfordert in jedem Fall eine Einzelfallbetrachtung. Im Falle eines möglichen Ankaufs einer Liegenschaft durch unser Unternehmen erledigen und organisieren wir dies gerne mit einem unserer professionellen Partner für Sie.

Weitere Informationen zum Thema Immobilienertragsteuer und wie für Sie möglicherweise keine ImmoESt anfällt erhalten Sie HIER.